Стоматологическое оборудование

Договор купли-продажи недвижимости

Wed, 31 Aug 2011 16:23:22 +0400

Сегодня довольно востребованной является практика продажи жилой недвижимости в новостройках по предварительному договору купли-продажи квартиры. Попробуем вместе разобраться в том, какие последствия можно ожидать покупателю от такого договора, и что конкретно должно в нем содержаться?

Зачастую, продажа объекта жилой недвижимости на основании заключения предварительного договора происходит в том случае, если застройщик не может или не хочет подвергать продаже недвижимость в еще строящемся домостроении на основании действующего в настоящее время закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…». Как это ни странно, но такие договора противоречат вышеназванному закону, но, в то же время, суд идет по пути наименьшего сопротивления, т.к. считается, что стороны вправе заключить любой договор, соответственно, суд не признает их незаконными.

Подписание предварительного договора купли-продажи предусматривает выполнение сторонами ряда требований, в частности, согласно ему, потенциальный покупатель обязуется внести в качестве задатка или предварительной оплаты денежные средства в определенном размере, т.е. обеспечительный взнос. Застройщик, со своей стороны, обязан в срок, определенный и прописанный договором, не только построить жилое многоэтажное домостроение, но и уже получить разрешение соответствующих органов на ввод объекта в эксплуатацию, оформить на свое имя право собственности, а также заключить уже основной договор купли-продажи объекта жилой недвижимости с клиентом.

Если принимать во внимание, что данная схема продажи объектов жилой недвижимости, практически, никаким образом не подкреплена на уровне действующего законодательства, то такого рода предварительный договор является ничем иным, как устным «джентльменским соглашением». По факту, получается так, что после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, по большому счету, ничего не мешает компании-застройщику продать некую квартиру, за которую уже получен обеспечительный взнос, третьему лицу, причем, последний будет являться полноправным и неоспоримым владельцем. Максимум, что может в данном случае потребовать несостоявшийся владелец, – это возврат ранее внесенного задатка с незначительной неустойкой.

Учитывая все вышеизложенное, стоит хорошо подумать, какой договор заключать – предварительный или договор участия в долевом строительстве. Последний регулируется со стороны законодательства и обеспечивает гораздо больше прав.

Междугородний обмен

Wed, 31 Aug 2011 13:52:31 +0400

Окончательно решив переезжать в другой город, любая семья (или одинокий человек), в первую очередь, побеспокоится о том, где жить в этом новом городе. Снимать жилье – скорее, временный вариант. Если в собственности имеется квартира в родном городе, значит, надо думать о междугороднем обмене. Конечно, такой обмен, в прямом смысле слова, иначе говоря, по-советски, - мероприятие долгосрочное. Если поставлена цель найти себе единомышленников по переезду из желаемого города (например, из столицы в провинцию), поиски могут занять год-два, и окончиться неудачей. Ведь искать придется не абстрактных желающих, а тех, кто оставляет в этом городе подходящую для вас квартиру. В свою очередь, столичный житель – пусть будет такой пример – тоже должен положить глаз на жилье провинциала. Потом они должны сойтись в цене, способах оплаты, сроках переезда, навестить друг друга и так далее... Этот идеальный вариант и будет называться междугородним обменом! Но, так как подобных счастливчиков, наверное, можно заносить в Красную книгу из-за их малочисленности, то, может, зря и не мечтать оказаться в их рядах? Разве что, в том случае, когда переезд – событие, не ограниченное никакими сроками.

Другой вариант – когда переехать, действительно, нужно. И на то, чтобы это сделать, есть конкретное время и конкретная сумма. В таком случае подойдет альтернативная технология. Она происходит по схеме: 1) продажа жилой недвижимости в своем городе, 2) покупка квартиры в новом городе. Здесь тоже, безусловно, есть свои сложности. Возможно, что сам процесс заключения сделки в двух городах различный. Плюс к этому, на междугородний переезд потребуется больше времени, чем на внутренний. Кроме того, оформление документов, выписка и прописка займут времени гораздо больше. И деньги на перелеты-смотрины будут потрачены. Но, все же, у этого варианта больше шансов на осуществление.

На что стоит обратить внимание?

На этапы действий. Выставление на продажу старой и поиск новой квартиры должны начаться одновременно. Это позволит сэкономить время и средства. А вот купля-продажа будут произведены уже по очереди. Ведь сначала придется продать свою квартиру, получить деньги за нее, а уж потом рассчитываться за новое жилье.
На оформление перепрописки. Оптимально – выписаться из продаваемой квартиры до момента заключения сделки. И покупатель сможет не волноваться о том, что в его квартире остаются жильцы, и продавец экономит свое время. Прописка же в новой квартире будет происходить в рамках российского закона. Документы подаются в паспортный стол, там ставят печать о прописке.
На сам процесс переезда. Возможно, возникнут непредвиденные трудности, и заезд в новую квартиру задержится. В таком случае следует позаботиться о временном варианте жилья. То есть лучше всего заранее снять квартиру на короткий срок.
На подбор риэлтора. Заниматься подобным обменом должна компания, заслуживающая доверия: у нее обязательно должны быть партнеры в других городах.

Альтернативная продажа квартиры

Wed, 31 Aug 2011 14:07:39 +0400

В прежние времена одним из способов улучшить свое жилищное положение был обмен жилплощадью. Сегодня этой же цели можно добиться иным путем, так как фактически системы обмена квартир не существует. Теперь эту процедуру полностью вытеснила альтернативная продажа, когда, вместо человека, желающего обменяться с вами жилплощадью, вы находите покупателя, имеющего возможность и желание купить принадлежащую Вам квартиру по рыночной цене, после чего подбирается квартира, которую вы сможете приобрести за вырученные деньги. Если приобретаемая вами жилплощадь больше прежней, вам придется доплатить, если – меньше, то вы получите прибыль. Таким образом, сегодня круг ваших возможностей некоторым образом расширился.

Такая операция требует от риэлтора и клиента дополнительных усилий, так как продажа и покупка недвижимости происходят одновременно. Быстро меняющаяся ситуация на рынке может вносить изменения, как в одну, так и в другую часть запущенного процесса. Поэтому и риэлтор, и клиенты должны быстро реагировать на складывающуюся ситуацию и оперативно принимать решения.

В наше время роль и помощь профессионального и добросовестного риэлтора значительно возросла, и, порой, просто необходима. Профессиональный риэлтор обязан иметь достаточную информацию о заявках на покупку и продажу недвижимости на местном рынке, последних изменениях в жилищном законодательстве, требованиях различных инстанций по предоставлению необходимых документов и т.п. Кроме официальных источников информации, они черпают ее при общении с коллегами, как из своего агентства, так и из других фирм. Только обладая такими данными, профессиональный риэлтор может оказать реальную помощь в непростой комбинации, когда нужно найти покупателя, подобрать вариант взамен продаваемой недвижимости, оформить все необходимые документы для осуществления сделки.

Покупатель жилья, прежде всего, заинтересован в том, чтобы квартира прошла доскональную проверку на право собственности у продавца, чтобы не было иных собственников и прописанных в квартире жильцов.

Продавцу недвижимости риэлтор поможет правильно сориентироваться по цене, грамотно организовать рекламу, подскажет, какие документы следует подготовить и в какие сроки.

В большинстве сделок альтернативной продажи квартиры возникает целая цепочка участников, когда в начале цепи должны быть деньги, а в конце – только продажа. Непрофессионалу организовать и провести сделку в таких условиях будет просто не под силу. Более того, каждый участник такой цепочки преследует определенные личные цели, поэтому риэлтору приходится все разногласия приводить к компромиссу и доводить все до конечного результата – заключения сделки. Такое под силу только профессионалу.

Агентство недвижимости, в которое вы обратитесь, естественно, будет оговаривать оплату своих услуг, они колеблются от 3 до 5% от суммы сделки.

Возможна ли приватизация?

Wed, 31 Aug 2011 14:21:25 +0400

В прошлом году собственники квартир, которые расположены в муниципальном строении, волновались и находились в ожидании. Тревоги не подтвердились, был утвержден закон о том, что бесплатная приватизация продлена. Окончание действия закона назначено на март 2013 года.

Данное время переносится не первый раз. В самом начале закон, который вступил в силу в 1991 году, действовал до 2007 года. Через некоторое время срок был продлен до 2010 года. После этого нанимателям дали еще время.

За весь срок, который действовал закон, граждане приватизировали, примерно, 2,3 тысячи жилых помещений, а вот остальные 700 тысяч все еще принадлежат муниципалитету. Столичные власти прогнозируют, что из 19% неприватизированных квартир 10% так и останутся собственностью города. Хотя в самой приватизации нет ничего сложного. Все, что требуется, – это подать заявление, а также приложить, как оригиналы, так и копии паспортов. Дальнейшие действия выполняются, непосредственно, представителями, работающими в департаменте. Собственники жилищных помещений приходят только для того, чтобы подписать соглашение о том, что недвижимость передается во владение.

В чем же причина того, что граждане не могут подать требуемую документацию для процедуры бесплатной приватизации? Почему они не торопятся, ведь они так и будут нанимателями квартиры?

Несомненно, существуют граждане, которые действительно не успевают подать документацию. Специалисты делают прогноз о том, что именно это количество желающих и будет участвовать в приватизации жилых помещений.

Ко второй группе относятся очередники. Они находятся в ожидании получения жилого помещения – они и думают о приватизации. К данной группе относятся и те, кто проживает в квартирах, размещенных в строениях «под снос». Поскольку, если жилплощадь приватизирована, то у них есть возможность получить такую же жилплощадь. А вот, если жилье муниципальное, то именно город должен предоставить новое жилье.

К третьей группе относятся одинокие пенсионеры. Они находятся в страхе. В начале 90-х годов у большого количества пожилых людей обманом забрали жилые помещения, а они остались на улице. Если же квартира муниципальная, то мошенников она не интересует, и не интересовала бы.

К четвертой группе относятся те, кто, высчитав все расходы владельца, приняли решение о том, что не будут приватизировать жилье. Поскольку владельцы, помимо расходов на квартиру, должны оплачивать содержание дома, в целом.