«Джентльменское соглашение», или предварительный договор купли-продажи недвижимости

Сегодня довольно востребованной является практика продажи жилой недвижимости в новостройках по предварительному договору купли-продажи квартиры. Попробуем вместе разобраться в том, какие последствия можно ожидать покупателю от такого договора, и что конкретно должно в нем содержаться?

Зачастую, продажа объекта жилой недвижимости на основании заключения предварительного договора происходит в том случае, если застройщик не может или не хочет подвергать продаже недвижимость в еще строящемся домостроении на основании действующего в настоящее время закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…». Как это ни странно, но такие договора противоречат вышеназванному закону, но, в то же время, суд идет по пути наименьшего сопротивления, т.к. считается, что стороны вправе заключить любой договор, соответственно, суд не признает их незаконными.

Подписание предварительного договора купли-продажи предусматривает выполнение сторонами ряда требований, в частности, согласно ему, потенциальный покупатель обязуется внести в качестве задатка или предварительной оплаты денежные средства в определенном размере, т.е. обеспечительный взнос. Застройщик, со своей стороны, обязан в срок, определенный и прописанный договором, не только построить жилое многоэтажное домостроение, но и уже получить разрешение соответствующих органов на ввод объекта в эксплуатацию, оформить на свое имя право собственности, а также заключить уже основной договор купли-продажи объекта жилой недвижимости с клиентом.

Если принимать во внимание, что данная схема продажи объектов жилой недвижимости, практически, никаким образом не подкреплена на уровне действующего законодательства, то такого рода предварительный договор является ничем иным, как устным «джентльменским соглашением». По факту, получается так, что после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, по большому счету, ничего не мешает компании-застройщику продать некую квартиру, за которую уже получен обеспечительный взнос, третьему лицу, причем, последний будет являться полноправным и неоспоримым владельцем. Максимум, что может в данном случае потребовать несостоявшийся владелец, – это возврат ранее внесенного задатка с незначительной неустойкой.

Учитывая все вышеизложенное, стоит хорошо подумать, какой договор заключать – предварительный или договор участия в долевом строительстве. Последний регулируется со стороны законодательства и обеспечивает гораздо больше прав.